Comment calculer sa plus-value immobilière en 2026
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat de votre bien, après corrections. Elle est soumise à l'impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), soit 36,2 % au taux plein — avant abattements pour durée de détention. Voici la méthode officielle (CGI art. 150 U à 150 VH).
La formule de base
Le calcul repose sur une formule simple :
Plus-value brute = Prix de cession corrigé − Prix d'acquisition corrigé
Le terme « corrigé » signifie que l'on part du prix brut puis on ajoute ou déduit certaines sommes prévues par la loi fiscale. L'objectif est de ne taxer que le gain réel, en tenant compte des frais engagés.
Prix de cession corrigé
Partez du prix de vente stipulé dans l'acte notarié, puis déduisez :
- Les frais de diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, termites, gaz, électricité…)
- La commission de l'agence immobilière si elle est à la charge du vendeur
- Les frais de mainlevée d'hypothèque si applicable
- Les honoraires du géomètre pour bornage ou division parcellaire
À noter : si le bien est vendu avec une valeur stipulée inférieure à la valeur vénale réelle (ex. vente à vil prix), l'administration peut rectifier le prix de cession sur la base de la valeur réelle.
Prix d'acquisition corrigé
Partez du prix d'achat réel (ou valeur déclarée en cas de donation/succession), puis ajoutez :
- Frais d'acquisition : au réel (frais de notaire, droits d'enregistrement, frais de garantie) ou au forfait de 7,5 %du prix d'achat. On retient automatiquement le montant le plus favorable.
- Travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration : soit au réel sur justificatifs (factures d'entreprises — pas les travaux en régie), soit au forfait de 15 %du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. Attention : l'entretien courant et les réparations locatives ne sont pas déductibles.
Pour les biens acquis par donation ou succession, le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée dans l'acte (valeur vénale au jour de la transmission), majorée des droits de mutation effectivement payés.
Les 6 étapes du calcul
- Calculer la durée de détention: de la date d'acte en date d'achat à la date d'acte de vente, en années révolues.
- Déterminer le prix de cession corrigé : prix de vente − frais de cession.
- Déterminer le prix d'acquisition corrigé: prix d'achat + frais d'acquisition + travaux.
- Calculer la plus-value brute: prix de cession corrigé − prix d'acquisition corrigé.
- Appliquer les abattementsselon la durée de détention (pour l'IR et séparément pour les PS).
- Calculer l'impôt dû: 19 % sur la PV nette IR + 17,2 % sur la PV nette PS + éventuelle surtaxe si PV nette IR > 50 000 €.
Exemple chiffré — appartement 14 ans
Appartement acheté 200 000 € en janvier 2010, vendu 350 000 € en juin 2024
| Prix de vente | 350 000 € |
| − Commission agence (à charge vendeur) | − 14 000 € |
| = Prix de cession corrigé | 336 000 € |
| Prix d'achat | 200 000 € |
| + Frais d'acquisition (forfait 7,5 %) | + 15 000 € |
| + Travaux (forfait 15 %) | + 30 000 € |
| = Prix d'acquisition corrigé | 245 000 € |
| Plus-value brute | 91 000 € |
Après abattement IR 54 % (14 ans) et PS 14,85 % → impôt total estimé : ~14 200 €
Abattements et exonérations
Sur la plus-value brute s'appliquent des abattements pour durée de détentionqui réduisent l'assiette imposable — jusqu'à l'exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Certaines situations permettent une exonération totale immédiate: résidence principale, premier achat immobilier après cession d'une RP, prix de vente inférieur à 15 000 € par cédant, bien détenu depuis plus de 30 ans, etc.
Si votre plus-value nette dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 à 6 %s'ajoute à l'impôt de base. Elle est calculée avec un mécanisme de lissage pour éviter les effets de seuil.
Enfin, si le bien est détenu en LMNP régime réel, la loi de finances 2025 prévoit la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value — ce qui peut augmenter significativement l'impôt dû.
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Comment calculer la plus-value immobilière ?
La plus-value brute = Prix de cession corrigé − Prix d'acquisition corrigé. Le prix de cession corrigé = prix de vente − frais de cession (diagnostics, commission agence vendeur). Le prix d'acquisition corrigé = prix d'achat + frais d'acquisition (forfait 7,5 % ou réel) + travaux (forfait 15 % si > 5 ans ou réel).
Peut-on déduire les frais d'agence de la plus-value ?
Oui, si la commission d'agence est à la charge du vendeur, elle vient en déduction du prix de cession corrigé et réduit donc la plus-value imposable. En revanche, les frais d'agence à la charge de l'acheteur ne sont pas déductibles côté vendeur.
Peut-on déduire les travaux de la plus-value ?
Oui, à condition qu'il s'agisse de travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration — pas de l'entretien courant ni des réparations locatives. Soit au réel sur factures acquittées, soit au forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
Quel est le taux d'imposition sur la plus-value immobilière en 2026 ?
Le taux global sans abattement est de 36,2 % : 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements progressifs s'appliquent selon la durée de détention. Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute si la plus-value nette dépasse 50 000 €.
Quelle est la différence entre plus-value brute et plus-value nette ?
La plus-value brute est la différence entre le prix de cession corrigé et le prix d'acquisition corrigé. La plus-value nette imposable est la plus-value brute diminuée des abattements pour durée de détention. C'est sur la plus-value nette que s'appliquent les taux d'imposition.