Surtaxe sur les plus-values immobilières élevées en 2026
En plus de l'impôt sur le revenu (19 %) et des prélèvements sociaux (17,2 %), une surtaxe progressive de 2 à 6 % s'applique lorsque la plus-value nette dépasse 50 000 €. Un mécanisme de lissage évite les effets de seuil brutaux.
Principe de la surtaxe
Instituée par la loi de finances 2013 et codifiée à l'article 1609 nonies G du CGI, la surtaxe vise les cessions générant des plus-values nettes IR élevées. Elle est due par les personnes physiques, qu'elles soient résidentes ou non-résidentes.
La surtaxe s'applique sur la plus-value nette imposable à l'IR, c'est-à-dire après abattement pour durée de détention. Elle s'ajoute aux prélèvements IR et PS, portant le taux marginal effectif à 42,2 % (19 + 17,2 + 6 %) pour les très-fortes plus-values.
Elle est collectée par le notaire et reversée directement au Trésor lors de la vente.
Barème des taux de surtaxe
| Plus-value nette IR | Taux surtaxe | Note |
|---|---|---|
| ≤ 50 000 € | 0 % | Pas de surtaxe |
| 50 001 € – 100 000 € | 2 % | Lissage appliqué |
| 100 001 € – 150 000 € | 3 % | Lissage appliqué |
| 150 001 € – 200 000 € | 4 % | Lissage appliqué |
| 200 001 € – 250 000 € | 5 % | Lissage appliqué |
| > 250 000 € | 6 % | Lissage appliqué |
Le taux s'applique à la totalité de la plus-value nette IR (et non à la seule fraction excédant le seuil), mais le lissage atténue cet effet.
Mécanisme de lissage (formule BOFiP)
Pour éviter qu'un euro de plus-value supplémentaire ne crée un saut d'impôt disproportionné, le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20-30) prévoit un mécanisme de lissage à chaque palier. La surtaxe due est le minimum entre :
- La surtaxe théorique calculée en appliquant le taux de la tranche à la totalité de la plus-value nette IR.
- La surtaxe due au seuil inférieur, augmentée de 1/3 de l'excédent de plus-value par rapport à ce seuil.
Par exemple, pour une plus-value nette IR de 55 000 € :
Calcul sans lissage : 55 000 × 2 % = 1 100 €
Calcul avec lissage : 0 € (surtaxe à 50 000 €) + (55 000 − 50 000) × 1/3 = 1 667 €
Surtaxe retenue : min(1 100, 1 667) = 1 100 €
Dans cet exemple, le lissage n'est pas plus favorable — le calcul direct (2 %) est retenu.
Le lissage devient véritablement avantageux aux passages de palier. À exactement 100 001 €, le taux passe à 3 % — sans lissage la surtaxe bondirait de 2 000 € à 3 000 €. Avec lissage, elle est plafonnée à 2 000 + (1 × 1/3) ≈ 2 000 €.
Exemple chiffré — plus-value nette IR de 120 000 €
Plus-value nette IR : 120 000 €
| Impôt IR (19 %) | 22 800 € |
| Prélèvements sociaux sur PV nette PS | ~20 640 € |
| Surtaxe (3 % de 120 000 €, avec lissage) | 3 600 € |
| Total impôt | ~47 040 € |
La surtaxe représente ici environ 7,7 % de la charge fiscale totale.
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Exclusions : les terrains à bâtir
Les terrains à bâtirsont explicitement exclus du champ de la surtaxe. Quelle que soit la plus-value réalisée lors de la cession d'un terrain, aucune surtaxe ne s'applique. En revanche, les terrains à bâtir supportent leur propre régime fiscal (TVA sur marge possible, pas d'abattement pour durée de détention dans certains cas).
Les résidences principalessont également exonérées de surtaxe puisqu'elles sont exonérées de l'ensemble de la fiscalité sur les plus-values.
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À partir de quel montant la surtaxe s'applique-t-elle ?
La surtaxe s'applique lorsque la plus-value nette imposable à l'IR dépasse 50 000 €. Elle est calculée sur la totalité de la plus-value nette IR et non seulement sur la fraction excédant ce seuil — mais un mécanisme de lissage (formule BOFiP) évite les effets de seuil brutaux.
La surtaxe s'applique-t-elle aux terrains à bâtir ?
Non. Les terrains à bâtir sont exclus du champ d'application de la surtaxe. Elle ne concerne que les immeubles bâtis (appartements, maisons, locaux commerciaux) et les droits relatifs à ces biens.
Comment fonctionne le mécanisme de lissage de la surtaxe ?
Le lissage consiste à calculer la surtaxe à chaque seuil de tranche en retenant le montant le plus favorable entre la surtaxe théorique et une formule limitant l'impôt supplémentaire à 1/3 de l'excédent de plus-value par rapport au seuil inférieur. Cela évite qu'1 € de plus-value supplémentaire ne coûte beaucoup plus en impôt.