LMNP et plus-value : impact des amortissements depuis la réforme 2025
La loi de finances 2025 a profondément modifié la fiscalité des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent réduire le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, augmentant mécaniquement l'impôt lors de la revente.
Réforme en vigueur depuis le 15 février 2025
Cette règle s'applique à toutes les cessions depuis cette date, quelle que soit la date d'acquisition du bien.
Rappel du régime LMNP réel
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de louer un bien meublé sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime réel simplifié, le bailleur peut déduire de ses loyers :
- Les charges courantes (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurances, etc.)
- Les amortissements du bien immobilier (généralement 25 à 40 ans selon les composants)
- Les amortissements du mobilier (5 à 10 ans)
Cette déduction d'amortissements constitue l'avantage principal du régime réel : elle permet souvent d'aboutir à un résultat BIC nul ou négatif, réduisant considérablement la fiscalité annuelle sur les loyers perçus.
La réforme de la loi de finances 2025
Avant 2025, la plus-value lors de la revente d'un bien LMNP était calculée comme pour n'importe quel particulier : prix de cession − prix d'acquisition (majoré des frais et travaux). Les amortissements n'avaient aucun impact sur la plus-value.
Depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est diminué du total des amortissements déduitssur toute la période de location. Cela revient à « réintégrer » fiscalement les amortissements dans la plus-value.
Nouvelle formule :
Prix acquisition corrigé = Prix achat + frais + travaux − amortissements déduits
Comparaison avant / après réforme
Exemple : appartement acheté 200 000 €, loué 10 ans en LMNP réel avec 60 000 € d'amortissements déduits, vendu 280 000 €.
| Élément | Avant 2025 | Depuis fév. 2025 |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 200 000 € | 200 000 € |
| + Frais (forfait 7,5 %) | 15 000 € | 15 000 € |
| − Amortissements déduits | 0 € | − 60 000 € |
| Prix d'acquisition corrigé | 215 000 € | 155 000 € |
| Prix de vente | 280 000 € | 280 000 € |
| Plus-value brute | 65 000 € | 125 000 € |
| Abattement IR 10 ans (30 %) | − 19 500 € | − 37 500 € |
| Plus-value nette IR | 45 500 € | 87 500 € |
| Impôt IR (19 %) | 8 645 € | 16 625 € |
Dans cet exemple, la réforme augmente l'IR de plus-value de 8 645 € à 16 625 € — soit +92 % d'impôt supplémentaire.
Amortissements concernés
Tous les amortissements déduits au titre de l'activité LMNP sont concernés :
- Amortissement de l'immeuble (structure, façade, toiture, etc.)
- Amortissement des composants (menuiseries, installation électrique, plomberie)
- Amortissement du mobilier (à hauteur du mobilier toujours présent dans le bien au moment de la vente)
Les amortissements non déduits (en raison du plafonnement des déficits ou par choix) ne sont pas réintégrés. Seuls les amortissements effectivement déduits des revenus BIC entrent dans la base de calcul.
Exceptions et cas particuliers
La réintégration des amortissements ne s'applique pas aux :
- Résidences de services : EHPAD, résidences étudiantes, résidences de tourisme classées (ces biens relèvent de régimes fiscaux spécifiques)
- Loueurs en meublé professionnels (LMP) qui relèvent des plus-values professionnelles
- Biens placés sous régimes de défiscalisation spécifiques (Censi-Bouvard pour les biens acquis avant la suppression du dispositif)
Stratégies pour limiter l'impact
Face à cette réforme, plusieurs approches méritent d'être étudiées avec un conseiller fiscal :
- Attendre 22 ans de détentionpour bénéficier de l'exonération IR totale — la réintégration des amortissements est alors sans incidence sur l'IR (mais les PS restent dues).
- Faire jouer les abattements pour durée de détention: même si la plus-value brute est plus élevée à cause de la réintégration, les abattements réduisent proportionnellement l'assiette taxable.
- Donation avant vente : transmettre le bien à ses héritiers purge la plus-value latente (la valeur de référence est remise à jour au jour de la donation). Les droits de donation peuvent être inférieurs à la plus-value évitée.
- Basculer vers le micro-BICsi le bien est suffisamment rentable sans amortissements — vous n'accumulez plus d'amortissements futurs mais les anciens restent réintégrés.
→ Calculez votre plus-value en 2 minutes
Simulateur gratuit, résultat instantané, barème 2026 à jour.
Accéder au simulateur →FAQ
Qu'est-ce que la réforme LMNP de la loi de finances 2025 ?
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en régime réel LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession du bien. Concrètement, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué du total des amortissements déduits, ce qui augmente mécaniquement la plus-value taxable.
La réforme s'applique-t-elle aux biens acquis avant 2025 ?
Oui. La réforme s'applique à toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date d'acquisition du bien. Les amortissements déduits depuis le début de l'activité LMNP sont pris en compte, même s'ils ont été déduits avant 2025.
Y a-t-il des exceptions à la réforme LMNP 2025 ?
Oui. La réintégration ne s'applique pas aux résidences de services (EHPAD, résidences étudiantes, résidences de tourisme classées), ni aux biens bénéficiant d'un statut fiscal différent. Les loueurs en meublé professionnels (LMP) ne sont pas concernés car ils suivent un régime distinct.
Comment minimiser l'impact de la réforme LMNP sur la plus-value ?
Plusieurs stratégies peuvent être envisagées : vendre après 22 ans de détention pour bénéficier de l'exonération IR, utiliser l'abattement pour durée de détention pour réduire l'assiette, envisager une donation avant vente pour purger la plus-value latente, ou simplement choisir de basculer en micro-BIC (sans amortissements) si la rentabilité fiscale annuelle le permet.