Abattement pour durée de détention 2026 : tableau IR et prélèvements sociaux
Plus vous conservez longtemps un bien immobilier, moins vous payez d'impôt sur la plus-value. Les abattements pour durée de détention réduisent progressivement l'assiette imposable — jusqu'à l'exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux).
Principe des abattements
Le mécanisme d'abattement pour durée de détention est prévu à l'article 150 VC du CGI. Il s'applique à la plus-value brutecalculée avant tout abattement. La durée de détention se décompte en années révolues depuis la date d'acte d'acquisition.
Il existe deux barèmes distincts :
- Barème IR (impôt sur le revenu à 19 %): l'abattement commence à la 6e année à raison de 6 % par an jusqu'à la 21e, puis 4 % la 22e. Exonération totale à partir de 22 ans.
- Barème PS (prélèvements sociaux à 17,2 %): l'abattement commence aussi à la 6e année mais à un rythme plus lent — 1,65 % par an jusqu'à la 21e, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e. Exonération totale à partir de 30 ans.
Les deux abattements s'appliquent indépendamment. Un bien vendu après 22 ans sera exonéré d'IR mais pas de prélèvements sociaux — et ceux-ci restent dus à 17,2 % sur 72 % de la plus-value.
Tableau année par année (0 à 30 ans)
| Années | Taux IR/an | Abatt. IR cumulé | Taux PS/an | Abatt. PS cumulé |
|---|---|---|---|---|
| 0 an | — | 0 % | — | 0 % |
| 1 an | — | 0 % | — | 0 % |
| 2 ans | — | 0 % | — | 0 % |
| 3 ans | — | 0 % | — | 0 % |
| 4 ans | — | 0 % | — | 0 % |
| 5 ans | — | 0 % | — | 0 % |
| 6 ans | 6 % | 6 % | 1.65 % | 1.65 % |
| 7 ans | 6 % | 12 % | 1.65 % | 3.3 % |
| 8 ans | 6 % | 18 % | 1.65 % | 4.95 % |
| 9 ans | 6 % | 24 % | 1.65 % | 6.6 % |
| 10 ans | 6 % | 30 % | 1.65 % | 8.25 % |
| 11 ans | 6 % | 36 % | 1.65 % | 9.9 % |
| 12 ans | 6 % | 42 % | 1.65 % | 11.55 % |
| 13 ans | 6 % | 48 % | 1.65 % | 13.2 % |
| 14 ans | 6 % | 54 % | 1.65 % | 14.85 % |
| 15 ans | 6 % | 60 % | 1.65 % | 16.5 % |
| 16 ans | 6 % | 66 % | 1.65 % | 18.15 % |
| 17 ans | 6 % | 72 % | 1.65 % | 19.8 % |
| 18 ans | 6 % | 78 % | 1.65 % | 21.45 % |
| 19 ans | 6 % | 84 % | 1.65 % | 23.1 % |
| 20 ans | 6 % | 90 % | 1.65 % | 24.75 % |
| 21 ans | 6 % | 96 % | 1.65 % | 26.4 % |
| 22 ans | 4 % | 100 % | 1.6 % | 28 % |
| 23 ans | — | 100 % | 9 % | 37 % |
| 24 ans | — | 100 % | 9 % | 46 % |
| 25 ans | — | 100 % | 9 % | 55 % |
| 26 ans | — | 100 % | 9 % | 64 % |
| 27 ans | — | 100 % | 9 % | 73 % |
| 28 ans | — | 100 % | 9 % | 82 % |
| 29 ans | — | 100 % | 9 % | 91 % |
| 30 ans | — | 100 % | 9 % | 100 % |
Lignes bleues : exonération IR complète (≥ 22 ans). Lignes vertes : exonération totale IR + PS (≥ 30 ans).
Exemple à 14 ans de détention
Pour un appartement générant une plus-value brute de 91 000 € après 14 ans de détention (9 années d'abattement depuis la 6e) :
| Plus-value brute | 91 000 € |
| Abattement IR (54 % = 9 ans × 6 %) | − 49 140 € |
| Assiette IR taxable | 41 860 € |
| Impôt IR (19 %) | 7 953 € |
| Abattement PS (14,85 % = 9 ans × 1,65 %) | − 13 514 € |
| Assiette PS taxable | 77 487 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 13 328 € |
| Total impôt | 21 281 € |
Taux effectif : 23,4 % — bien inférieur aux 36,2 % théoriques sans abattement.
Les paliers clés à connaître
Plusieurs seuils de détention ont un impact fiscal significatif, utiles pour décider du bon moment pour vendre :
- 5 ans : seuil permettant d'opter pour le forfait travaux de 15 %du prix d'achat en déduction.
- 6 ans : début des abattements. En dessous, la plus-value est taxée à 36,2 % sans aucune réduction.
- 22 ans: exonération totale de l'impôt sur le revenu (IR). Il reste les prélèvements sociaux : 17,2 % × 72 % = 12,38 % effectif sur la plus-value brute.
- 30 ans : exonération totale IR + PS. Plus aucun impôt sur la plus-value.
Entre 22 et 30 ans, l'abattement PS progresse rapidement (9 % par an). Chaque année supplémentaire dans cette tranche réduit l'imposition résiduelle de manière significative.
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À partir de combien d'années est-on exonéré de plus-value ?
L'exonération est progressive. Pour l'impôt sur le revenu (19 %), elle est totale après 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), il faut attendre 30 ans. Entre 6 et 22 ans (IR) ou 30 ans (PS), des abattements partiels s'appliquent.
Comment se calcule l'abattement pour durée de détention ?
Pour l'IR : 6 % par année de détention de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année (total 100 %). Pour les PS : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année (total 100 % à 30 ans).
Les abattements IR et PS sont-ils les mêmes ?
Non. Le législateur a prévu deux barèmes distincts. L'abattement IR est plus avantageux puisqu'il atteint 100 % dès 22 ans, tandis que l'abattement PS ne dépasse 100 % qu'à 30 ans. Pour un bien détenu 22 ans, vous n'aurez donc pas d'IR mais vous resterez redevable des prélèvements sociaux.