Frais et travaux déductibles de la plus-value immobilière en 2026
Connaître les frais déductibles est essentiel pour réduire légalement votre plus-value imposable. Frais d'acquisition, travaux d'amélioration, frais de cession : voici ce que vous pouvez déduire — et ce que vous ne pouvez pas.
Principe de déductibilité
Le calcul de la plus-value repose sur la formule : Prix de cession corrigé − Prix d'acquisition corrigé. Pour réduire la plus-value imposable, on peut soit augmenter le prix d'acquisition corrigé (en ajoutant frais et travaux), soit diminuer le prix de cession corrigé (en déduisant les frais de vente).
La loi fiscale (CGI art. 150 VB) liste précisément les sommes admises en déduction. Deux modes de déduction coexistent : le montant réel (sur justificatifs) ou un montant forfaitaire fixé par la loi.
Frais d'acquisition
Les frais payés lors de l'achat du bien viennent majorer le prix d'acquisition. Vous avez le choix entre :
Option 1 : Frais réels
Vous pouvez déduire le montant réel des frais d'acquisition, à condition de disposer des justificatifs :
- Émoluments du notaire (acte authentique, formalités)
- Droits de mutation (droits d'enregistrement ou taxe de publicité foncière)
- Frais de garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers — PPD)
- Frais d'agence payés lors de l'achat
- Frais de géomètre pour bornage préalable à l'acquisition
Option 2 : Forfait 7,5 %
Si vous ne disposez plus de tous les justificatifs, ou si le forfait est plus avantageux que le réel, vous pouvez appliquer un forfait de 7,5 % du prix d'achat. Ce forfait est automatiquement retenu s'il est supérieur au montant réel.
Exemple : bien acheté 300 000 €
Forfait : 300 000 × 7,5 % = 22 500 € ajoutés au prix d'acquisition corrigé
Si vos frais réels de notaire étaient de 18 000 €, le forfait est plus favorable.
Travaux déductibles
Les travaux viennent également majorer le prix d'acquisition. Attention : seuls certains types de travaux sont admis.
Travaux déductibles (liste positive)
- Construction : édification d'un nouveau bâtiment sur une parcelle
- Reconstruction : démolition et reconstruction totale ou partielle de l'immeuble
- Agrandissement : surélévation, extension, création de surface habitable supplémentaire
- Amélioration : travaux apportant un élément de confort nouveau ou une meilleure utilisation du bien (ascenseur, isolation thermique renforcée, installation d'une cuisine équipée là où il n'y en avait pas)
Travaux non déductibles (liste négative)
- Entretien courant : peinture, papier peint, nettoyage, réparations mineures
- Travaux locatifs : réfection des joints, remplacement de robinetterie, menues réparations
- Travaux déduits des revenus fonciers ou BIC dans le cadre d'une location
Deux options : réel ou forfait 15 %
| Option | Condition | Montant |
|---|---|---|
| Réel | Factures d'entreprises (pas de travaux en régie) | Montant TTC des factures |
| Forfait 15 % | Bien détenu depuis plus de 5 ans | 15 % × prix d'achat |
Le forfait de 15 % est particulièrement avantageux si vous n'avez pas effectué beaucoup de travaux ou si les factures ont été perdues. Pour un bien acheté 200 000 € détenu plus de 5 ans, il représente 30 000 € de déduction automatique, sans justificatif.
Important : les travaux déduits en tant que charges dans une déclaration de revenus fonciers ne peuvent pas être à nouveau déduitsau titre du prix d'acquisition corrigé. L'interdiction du double avantage fiscal s'applique strictement.
Frais de cession
Ces frais viennent réduire le prix de cession (et non majorer le prix d'acquisition). Ils sont déduits au réel, sur justificatifs :
- Commission d'agence immobilière à la charge du vendeur (stipulée dans le mandat)
- Frais de diagnostics obligatoires : DPE, amiante, plomb, termites, gaz, électricité, assainissement non collectif…
- Frais de mainlevée d'hypothèque ou de PPD
- Honoraires de géomètre pour bornage ou division préalable à la vente
- Frais de publicité engagés pour la vente (annonces payantes, photos professionnelles) — admis sur justificatifs
Aucun forfait n'existe pour les frais de cession : ils sont toujours déduits au réel.
Ce qui ne se déduit pas
Frais non déductibles :
- Intérêts d'emprunt immobilier
- Taxe foncière payée pendant la détention
- Charges de copropriété courantes
- Dépenses d'entretien ou de réparation locative
- Travaux déjà déduits des revenus fonciers ou BIC
- Frais de déménagement
- Assurances (PNO, habitation) pendant la détention
Cumul des forfaits : maximiser les déductions
Les deux forfaits — frais d'acquisition (7,5 %) et travaux (15 %) — sont cumulables pour un bien détenu depuis plus de 5 ans. Le cumul représente 22,5 % du prix d'achat en déduction automatique, sans justificatif à fournir.
Exemple avec cumul des forfaits
| Prix d'achat | 250 000 € |
| + Forfait frais (7,5 %) | + 18 750 € |
| + Forfait travaux (15 %) | + 37 500 € |
| = Prix d'acquisition corrigé | 306 250 € |
| Prix de vente | 400 000 € |
| Plus-value brute | 93 750 € |
| (sans forfaits) | (150 000 €) |
Les forfaits réduisent la plus-value brute de 150 000 € à 93 750 € — soit 37,5 % de réduction avant même les abattements pour durée de détention.
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Peut-on déduire les frais de notaire de la plus-value ?
Oui, les frais de notaire (émoluments + droits d'enregistrement + frais annexes) payés lors de l'acquisition viennent majorer le prix d'acquisition corrigé et réduisent donc la plus-value imposable. Vous pouvez choisir entre le montant réel (sur justificatifs) ou le forfait de 7,5 % du prix d'achat — le plus avantageux s'applique.
L'entretien courant est-il déductible de la plus-value ?
Non. Les travaux d'entretien et de réparation courants (remplacement d'une chaudière à l'identique, peinture, revêtements de sol, etc.) ne sont pas déductibles de la plus-value. Seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration sont admis. Cette exclusion est strictement appliquée par l'administration fiscale.
Peut-on cumuler le forfait travaux (15 %) et le forfait frais (7,5 %) ?
Oui, les deux forfaits sont cumulables. Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez ajouter à la fois 7,5 % du prix d'achat au titre des frais d'acquisition (si ce forfait est plus favorable que le réel) et 15 % du prix d'achat au titre des travaux (si vous ne disposez pas de factures ou si le forfait est plus favorable).
Les frais d'agence payés lors de la vente sont-ils déductibles ?
Oui, mais ils viennent en déduction du prix de cession (et non en majoration du prix d'acquisition). La commission d'agence à la charge du vendeur réduit le prix de cession corrigé et donc la plus-value brute. En revanche, une commission payée par l'acheteur n'est pas déductible côté vendeur.